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【為になる良スレ】成功する不動産投資について淡々と語る【大家さん】

1: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 19:54:42.92 ID:ID:GGtYrDII.net
スレ立て初めてやから、大目に見てほしいやで。

書き溜めあります。




引用元: ・不動産投資を淡々と語る


pickup
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2: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 19:55:58.16 ID:ID:GGtYrDII.net
不動産投資は4月から大変な転換を迎えることになるで。

今でさえ普通にやっても儲からんし、今は駆け込みでおかしなっとる。

ちなみに、ワイの本業は財閥系のデベで10年くらい開発とか企画とかって感じ。

大体都内と、埼玉・神奈川の人がいる地域は見た感じやな。

自分でも10棟くらい首都圏ばっかりに持ってたけど、今年結構売ったやで。




3: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 19:58:29.00 ID:ID:GGtYrDII.net
もっと具体的に言うと、2010年頃にリーマン後の安値不動産をたくさん仕入れて、
今はガッツリ売り抜いた感じやで。

安く仕入れて高く売る、不動産に限らず商売の基本やな。

2017年現在あまりにも簡単に「不動産をやろう!」的な広告やCMを見て、
こんな相場でアホちゃうか、ありえへんと思っとるから、
今回こんなスレを立てさせてもらったやで。

不動産投資初心者も、経験者にも気付きがあるように、
気を付けて書いていこうと思うやで。




4: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 19:58:45.62 ID:???.net
今でも儲かるけどな利率はかなり悪くなったけど




6: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:01:57.81 ID:ID:GGtYrDII.net
>>4
ホンマやな。
後でも書くけど、フルローン前提のざっくりCF率で見ても、
リーマンの時と比べて2〜3%くらいは落ちてるイメージや。




5: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:00:37.08 ID:ID:GGtYrDII.net
今までもこれからもそうやが、不動産投資には基本二つしかない。

■キャピタルゲイン型(売り抜け)と、

■インカムゲイン型(家賃で継続儲け)やけど、成功するカギは共通や。

ちな、書き溜めを投下していくから、質問があっても回答が後になるのは勘弁や。
今日は夜中くらいまではおると思う。




7: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:04:49.75 ID:ID:GGtYrDII.net
書き溜め投下続けるで。

まず、転売=キャピタルゲイン的にすぐ売り抜けたいなら、今普通に買うのはアホ。

安く買って高く売るのが定石やから、今の高騰相場で普通に手を出すのはアホやな。

高騰高騰って、どんなもんやと思う人もいると思うけども、

例えば、2010年には利回り12%で売っていた首都圏の某駅の物件が、
今は同じような条件でも8%とかで売られているので、
そこで買うのは単純に4割高く掴んでしまって、それだけアホってことやで。




8: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:08:18.10 ID:ID:GGtYrDII.net
ちな、そんなに値段が高くなっているのは、

マイナス金利政策や、相続税制改正などの影響があるんやけど、

特にマイナス金利に伴う融資活性化はカンフル剤的な盛り上がりだったりするので、そんなに長くは続かないと思うやで。

というか、4月から多くの銀行が融資を絞ったり、新築物件への融資態度を変えると言っているやで。

ちな、フルローンとかオーバーローンは一部富裕層以外には、基本原則でなくなると思った方がええんやで。




9: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:11:26.66 ID:ID:GGtYrDII.net
2017年1月現在、
金融庁も収益不動産向けの融資はバブっとると思っている節があり、

一部銀行には指導の一歩前レベルの何かが入っとるようや。

つまり、これからは2016年までみたいな積極姿勢は続かないと予想されるんや。


と、1週間くらい前に書き溜めした時には予想しとったけど、

最近会う銀行のどれもが、4月からは融資を慎重に判断するとか言ってるやで。


恐らく、3月までが勝負と見て、駆け込む所が多いのとちゃうやろか。

そしたらまた大変そうやな。(ハナホジー




10: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:15:06.64 ID:ID:GGtYrDII.net
今もメガバンを中心にの融資が固くなっている流れがある。

というか、実は結構2016年から融資は徐々に絞られてきた感じあるな。


でも、大きい銀行が融資をやらなくなるなら、地銀や信金が頑張る?

と思う人もおるかもしらんが、

仮にそうだとしても、それもそう長くは続かないと思うやで。

実際、メガバンでなくても、収益不動産向けの融資を急激に伸ばした銀行が、

金融庁に狙い撃ちされて刺された感じするで。

いきなり融資持ち込みすらNGになった銀行もあるしな。




11: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:18:53.16 ID:ID:GGtYrDII.net
断言はできんけれども、

恐らく金融庁としては、日銀のマイナス金利や、

相続税改正を発端とした収益不動産バブルを収束させるべく、

その原因を探ろうとしている。


主的にはその原因はメガバンや大手地銀だけでなく、その他の金融機関の動きも重要やと思っとる。

だって、大きな銀行で融資が組める、相続対策が必要な人ってどんだけいるかってことよ。
そんな何兆円も融資受けるほどおらんやろう。(勝手な想像)

それよりも、サラリーマン大家とか、主婦大家とか、裾野が広がったことがバブリの大きな原因と思っとるわけや。




12: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:22:53.68 ID:ID:GGtYrDII.net
昨年は不動産投資関係の本も死ぬほど出たけども、

相続など税金対策で資産を守るとかよりは、不動産で儲けよう的な本が多かったな。

広告とかCMもバンバンあったし、中にはテレビ番組作ってる業者なんかもおった。


それで、何も知らん素人が投資に参入してきて、

そんな素人用のパッケージ融資商品もガンガンあるのと、

相続税対策とかマイナス金利とかの影響もあって、今まで動かなかった在庫物件もガンガン物件売れて、

アホみたいな高い相場になっとるんや。

とある地域のREINS登録数(収益不動産に限る)も、

同じ条件で2012年と2016年を比べた時に半分以下になったとかいう数字もあるらしいな。




13: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:25:27.86 ID:ID:GGtYrDII.net
数字的な者はソースが出せんくてすまん。

今は大手の銀行以外、ノンバンクみたいなとこも不動産に熱心な商品造成しとるし、

利息などの条件も銀行並みに頑張っとるとこが多い。

すると、真っ当な金融機関で借りることが難しいニキもガンガン借りられるし、

手段を選ばず「住宅ローンで不動産投資」とか怪しいことをする業者もいたりして、もはや売る為には何でもアリの状態や。


そんな高騰相場で仕入れた不動産は、当然高値で売り抜くことが難しくなってくるんやで。

当たり前やな。




14: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:27:33.58 ID:ID:GGtYrDII.net
書き方悪かったな。賃貸併用とかなら、住宅ローンで不動産投資でも怪しくないで。
区分マンションを住宅ローンで無理矢理買って、投資に回すみたいなやつや。

でも、そんな相場でも「今」不動産を買いたい人はたくさんいるわけや。

ワイみたいな人間からしたら、今急いで買うことはアホとしか思えん。

でも、流れに乗り遅れた準富裕層の人とか、相続税対象の人たちは違うんやな。

今は金利低い融資はまだまだ出るけども、銀行によっては調達金利上がって来とる。

加えて、物件価格は相場が安かったリーマン後のときと比べたら、大体30〜40%は値上がりしとる。

でも、「今のまま現金持っとって税金取られるよりは、利益薄くても買うわー。」的な人がいるわけやな。




15: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:30:27.62 ID:ID:GGtYrDII.net
確かに、こういう人は税金を減らすとか、年金代わりで薄い利益でもいいと考えれば、

割高で掴むにしても不動産投資をしたほうがええと思うのかもしれん。

たしかにそうかもしれんが、こういうところに、

D建託とか、Rオパレスとかが入り込むんや。

新築ワンルームマンションをサブリース付きで売るとか、

家賃保証のシェアハウスを売るとかも同じような仕組みやと思うで。
(シェアハウスの方が、サラリーマン大家が対象って感じかもしれんが)

こういう業者は、建てた時点の建築利益でガツンと儲けるんやな。




16: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:33:47.68 ID:ID:GGtYrDII.net
まさにそういう業者は地主に噛みつくマダニビジネスやで。

サブリースとかいう名目で血を吸うだけ吸い取って、あとはポイーで。

100%が悪とは言わんが、真っ当に不動産投資やるよりは圧倒的に利益少ないし。

いつの時代も業者の養分になる人が一定数いるから、安泰に同じビジネスするんやなぁと思う。

こういう業者に行くお客さんは、何も考えん地主か、バックFeeをもらっとる怪しいブローカーに騙されるニキが多いと思う。

そこで業者やブローカーは利益を得て、同じ方法で集客拡大して、

結局胡散臭い業者の養分になるというのが末路やな。

スーパー金持ちならそのくらい損してもええと思うとるから、大して問題にはならんやで。

でも、そんなお金ない一般の参入者が増えたから、

首が回らなくなって問題になるケースが増えてるんやな。




17: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:37:08.76 ID:ID:GGtYrDII.net
話を少し戻すと、

現状は、都市部にしろ地方にしろ、区分にしろ一棟にしろ、

買いたい人が多すぎて、融資も出過ぎて、誰が高値でババを引くかの事態になっているやで。


大きいとこだったらファンドとかでも、

NET利回り3%とかあれば都心オフィスとかをガンガン買っとる。

個人でも表面利回り8%の地方物件とか、

都市部新築で表面6%台の新築とかがガンガン売れとる。

ホンマにおかしな相場やと思う。

ファンドは別としても、税前でCF率1%出とりゃええんちゃうやろか。




18: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:38:34.86 ID:ID:GGtYrDII.net
具体例を言ってみる。

小田急線で、スーパー田舎のT海大学前とかいう駅がある。

神奈川県西部で、鶴巻温泉の近くやな。

ここは完全に大学の為の町で、ワンルームアパートがたくさんあるんやけど、供給が過剰すぎる。

ワンルームで築20年以上なら、家賃1万台もザラやで。小田急沿線でこれは、笑えん。

どこの福岡県や!ってなるな。




19: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:41:05.21 ID:ID:GGtYrDII.net
そんな家賃が崩壊するところやから、リーマン後の時は、表面利回り15%でもなかなか動かなかったりしたんや。

そりゃ、需要的に弱くて、家賃も1万円台当たり前で、アパートデフレの極みみたいなところは、リスクやからな。

家賃を下げても決まらんかもしれん。想定利回りが実現できん可能性が高いかもしれん。

せやから、利回りが15%もあっても売れん、というわけや。




20: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:43:47.87 ID:ID:GGtYrDII.net
そんなT海大学前のアパートやけども、なんと2016年現在、表面利回り10%以下とかでも売れとる。

もちろん、築年数同じような物件で、立地も同じような物件で、やで。

大体今は、立地が弱くても築30年以内くらいの木造アパートでも、利回り10%あれば売れるみたいや。

そういう物件に、30年ローン出す金融機関があるからやろうな。そうでなきゃ、回らん。


そういう高騰相場を当たり前と思って、相場並みの物件を掴むと、

家賃下落とか修繕とか空室に耐え切れず、潰れるオーナーもおるわけやな。


しかも、こういう破綻はすぐ起きるわけではなく、

購入から5年とかかかってから苦しくなってくるから、厄介やな。

誰の責任とも押し付けることはできんやろうしな。




21: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:45:49.90 ID:ID:GGtYrDII.net
逆に、潰れない投資家・セミプロみたいな投資家は、土地値以下且つNET利回りで●●%以上など、ブレない基準を持っとる。

結局のところ、自分が負けない水準に妥協せず取り組めるかが大事や。

どんな相場にせよ、自分の立てた安全圏の外になる物件を買ってはダメや。

あまりに厳しい目標でないなら、絶対に妥協したらアカン。

とはいえ、【都心5区・駅徒歩10分以内・築年10年以内で、利回り10%以上】とか、

ほぼ絶対出ない条件を設定するのは時間の無駄やから、気をつけてな。




22: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:47:36.80 ID:ID:GGtYrDII.net
スレ主的には、ざっくり言うと、9割の融資で済ませるなら、

返済や各種運営経費を除いた手残り(税引前キャッシュフロー)で、

物件価格の3〜4%は欲しいな。

フル・オーバーローンならこれよりマイナス1%でもええで。

それであれば、とんでもない事件が起きない限りは10年くらいは持てるやろうから、

売却時に損しない領域までは行けるんちゃうやろか。




23: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:50:58.09 ID:ID:GGtYrDII.net
あ、もちろん、家賃検証は相場の5〜10%ダウンくらいで見とくとええで。
そこ大事やったな。

ちなみに、リーマンショック後の収益不動産は、

都内の有名路線で、諸費用込オーバー融資でも、

税引前キャッシュフローで4〜5%とか取れる物件は普通にあったやで。

ワイはリーマンリーマンいっとるけども、リーマン相場は超例外の相場と思った方がええかもな。

2000年くらいの相場はよう知らんが、リーマン後は一番安かったんちゃうかな。

最大限に安かった相場は、通常相場とは言えんから、

そこばっかり意識してたらいつまでも投資できないから気をつけてな。




24: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:52:56.85 ID:ID:GGtYrDII.net
何も新しくないことやけど、相場を理解せずに、高値掴みしたものが負けるんや。

逆に言えば、安く買えれば即高値売りでキャピタルゲインを得てもええし、

売りたくなるまでインカムを得てもええし、勝ちの目が見えるで。

ちな、2017年の今、首都圏とかでも大して立地も良くない、

利回り7%以下とかの新築を買っている養分大家は間違いなく負け組やで。
(返済比率40%以下なら、かろうじて大丈夫かもしれんが)




25: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:54:37.93 ID:ID:GGtYrDII.net
超極論を言うと、キャピタルゲイン型でも、インカムゲイン型でも、

相場よりどう安く仕入れるかが不動産の全てや。

小手先の入居対策とか、

家賃を上げるリフォームとか、

DIYで修繕費減らすとか、

掛ける時間とリターンを考えればコスパ悪いし、大した問題やないと思うとる。

小さくてもお金は大事やから、そういうことできる人は尊敬するんやけどね。


自分はそんなことできんから、そんなことに頭と体使うんやったら、

入口で死ぬほど頭使って安く仕入れる方がええな。




26: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:56:24.06 ID:ID:GGtYrDII.net
売主がどのくらい困っていて、

実はどのくらいで売ろうと思っていて、

それが買主の自分にとって魅力ある数字になるよう仕上げられれば、

立派な買主さんのできあがりや。

大体、そんなことできない〜、他がいるから〜、

とか仲介業者に言われて諦めるオーナーが多いんやけどな。

もちろん売主によって事情はあるし、

一概に交渉OKと言えないやろうけども、

相場より安く仕入れて、相場並みででも売れれば不動産投資は勝ちや。

逆になれば、もちろん負けになる可能性高くなるんや。

その辺りを分かってない投資家が多すぎる。

仕入れには命かけるくらいで行かんとアカンやで。




27: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 20:58:38.89 ID:ID:GGtYrDII.net
大前提として、今は超高騰相場であることを認識すべきや。

2017年の相場は、2016年と変わらず超高騰相場や。

でも、その転換点が4月以降で来るかもしれん。

とはいえ、融資が絞られても、速攻で物件価格が下がることはないから、まだしばらく我慢かもしれん。

よっぽど本腰入れて取り組んでも、相場よりええ物件に巡り会うことは少ないやろ。

そこを頭に入れて、自分の状況を加味して、自分の目標を変えてでも今買うのか、

目標を変えずに待つか、など考えるべきやな。




28: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 21:00:12.16 ID:ID:GGtYrDII.net
余談やけど、2005年前後とかにカリスマ大家〜みたいにデビューしたニキは、

結構今のタイミングで売ってる人も多いやで。

そんで、その利益を都心の安定物件などに投資している人もおるから、面白いんや。

あんたら、カリスマ大家として、

「手を掛ける地方の○○投資法」で流行ったのに、

今更自分だけ都心物件で安定かい!みたいな。

塾生とか、コンサル生とか、地方物件買わしとるんやろ?

という突っ込みをしたいニキもおるんちゃうやろか。




29: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 21:02:06.26 ID:ID:GGtYrDII.net
でも、ワイはこのカリスマ達の投資スタンスには賛成や。

相場が安い時に安く買って、高くなってきた時に売るっていうのは、王道やで。

人間、どこかで安定を求めるんやな、といういい例や。

やっぱ、融資受けての不動産って、頭のネジ飛んでるくらいでないと、ずっとやるのは怖いもんな。




30: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 21:04:13.03 ID:ID:GGtYrDII.net
そんなわけで脱線しつつ長くなったけども、

「今はいい不動産はないし、不動産屋も利回り低いのが相場と言っとるし、
これが相場なら買っとこうか・・・」

とか思っとるニキ。不動産の世界からはサヨナラやで。

クソ真面目に業者の話を聞く必要はないんや。

奴らは売ることだけを考えて、買い手を如何に妥協させるかを考えとるから、

そこに付き合う必要はないんや。

自分が勝てる水準を意識して投資すれば、負ける事は少ないんや。




31: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 21:05:47.76 ID:ID:GGtYrDII.net
みんなすぐにどんな物件買えば、とかの話をしたがるけど、

大事なのはこういう大局からの考えやと思う。

一般的なメガ大家とかでも、その辺を理解しておらん人は、危ういんちゃうやろか。

5年後にそんな人たちがどうなっているかを考えて、ニヤニヤほくそ笑んどる。

「あんたらが苦しくなって売る時にはワイが買ったるわ。」

「でも、あんたらが買った時の5割引きやけどー」

みたいな時を虎視眈々と狙うニキもおるやろな。




32: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 21:07:59.27 ID:ID:GGtYrDII.net
そんなわけで、つらつらとかいてきたけど、書き溜めはこの辺で終わるやで。

区分がいいのか、とか。

RCがいいのか、とか。

そんなのはその人の目指す方向によって変わるから何とも言えん。


もし質問したいニキがいれば、不動産に関する質問は何でも受け付けるやで。

自分が住むマンションについてでも、投資でも、親の資産整理でも、なんでもOKや。

レジデンス以外の、オフィスやホテルとか、ラブホでもええで。


不動産はあまりにもブラックな世界やし、同僚とかにはあんま話せんし、

こういう場でくらい少し話したかったんや。

長くて読みにくい文章でごめんな。

あとは落とすなり、質問なり、何でもしてちょうだい。

では。




33: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 21:52:04.65 ID:???.net
アパートの横に土地が25坪空いていて、戸建ての賃貸やろうと思ったけど融資そんなことになってるんですね、やめて現状維持かな




34: 名無しのスコールさん 2017/01/28(土) 22:44:59.23 ID:ID:GGtYrDII.net
>>33
どんな建物が建つ土地か分からんけど、戸建賃貸は建築費の回収が難しいからな。
とんでもない田舎の戸建を中古で安く買うくらいでないと、難しいかもやで。




35: 名無しのスコールさん 2017/01/29(日) 00:04:11.68 ID:WmVlc+kC.net
相場高いから買いたくないんだが、
隣地がでた。都心商業地。
一生住むところ。買うべき?




42: 名無しのスコールさん 2017/01/29(日) 14:45:53.56 ID:xNG0Kx3S.net
高い今でも売り急ぎSALE価格が
出るし、それ拾えば利回り確保可能




48: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 00:59:04.92 ID:ID:LF5YcML0.net
>>42
知っとるっぽい方ですねー。
仰る通り、どんなに高騰相場でも困って売る人はいるから、そこを狙うは大賛成ですわ。
ただ、その情報ができれば自分だけに来るよう業者とか弁護士とかをグリップしないとアカンよね。
割安物件が一般に出ると、まー早い早い。

ワイが見送った物件でも、大家仲間に流しただけで瞬間蒸発やったもんな。




43: 名無しのスコールさん 2017/01/29(日) 23:20:13.10 ID:WmVlc+kC.net
銀行預金の金利で生活する人が絶滅
したように、地代で生活する人も
今後絶滅する可能性もある。

その場合利回り2パーセントくらいまで
落ちて(物件上昇して)
宗教法人か学校法人でないと回らない
平安時代の荘園が復活する。
パリ中心部はすでに非課税の教会がかなり
押さえている。




50: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 01:04:33.70 ID:ID:LF5YcML0.net
>>43
そんな先のことは知らんけどな。
ワイらが生きてるうちは、勝ち組投資家と負け組投資家の%が変わるだけやろ。

ちな、物件価格はもう頭打ちやと思うよ。
さすがに素人投資家もバカばかりではないから、明らかに利益が出ないこの相場に疑問もっとる人も多いよね。

融資も絞られるし、利回り2%やと一部超立地ビル以外ファンドも買わんから、
今後はどこかのトリガーで値段下げに転じると思う。
というか、いい加減高騰相場続きすぎやから、そうなってほしい。




46: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 00:55:42.60 ID:hp/qmYtN.net
利回り2%まではいきそう
まだまだ上がるわな




57: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 01:22:05.05 ID:Skj0o7UC.net
不動産融資ほんまにもう絞るんか?
企業融資伸びてないのに
余計にカネが銀行なかに余るがな。

日銀の緩和が市中に出ないかったら
アベノミクス失敗やがな。




59: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 01:32:47.71 ID:ID:LF5YcML0.net
>>57
絞るやで。これはいくつかの銀行から聞いとるから間違いない。
他への融資がー、とかじゃなくて、収益不動産用の融資は伸ばし過ぎたから、
そこを指摘されてガンガンできなくなってくる、と言った方が正しいやで。

まあ、収益不動産への融資が絞られるだけやから、
全銀行の融資比率に関わる大きな影響はないやろ。




61: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 01:54:06.38 ID:Skj0o7UC.net
大手不動産屋さんの話では都心で
複数のビルや戸建て持っとる地主いうか
不動産も含めた個人投資家は
多くみても500人くらいらしい
ちょい絞ってもあんまり影響ないで。

田舎で田んぼの隅にアパート建てる
相続対策の爺さん達は二万人くらいは
いるやろ。絞るんはそっちの話ちがうけ。




62: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 08:26:23.81 ID:ID:LF5YcML0.net
>>61
せやな。特に新築へのローンは厳しくなるみたいやで。
中古は今までの担保基準なら出なくはないらしい。
供給多すぎやもんな。

都心がどこまでを指すかは知らんが、ワイの会社で会ってる地主だけでも、
結構そのくらいはおるで。そういうスーパー地主は何も変わらんと思う。

田舎系地主も、担保あるから融資は困らんと思うわ。
一番絞られるのは、リーマン大家ちゃうかな。




63: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 08:35:43.10 ID:hp/qmYtN.net
4月以降、融資は厳しくなるの?
なら安くなるのかな?




71: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 19:47:55.95 ID:ID:LF5YcML0.net
予想以上に質問多いから、酉つけるやで。

>>63
融資はしっかり言わんといかんな。
前提として、今がおかしい融資という事は思ってほしい。
首都圏新築で担保割れしまくっとるのに、フルローンで融資出たり、
耐用年数を上回る融資期間を出さないと、他金融機関との競合で負けたりするから、
どこもかしこも耐用年数を超えて融資出したりとか、やな。
だから、融資も過当競争になってガンガンのびたわけや。

それが、4月以降は適正な融資に戻るでーってこと。
原則ってのは、担保通り、耐用年数通り、担保出ても自己資金1割入れてやで、とか。
そんなんやと、リーマン大家とかは物件買えないから、価格も落ち着くやろ、ってわけ。

せやけども、原則を超えた属性の人とかは、素晴らしい融資が今後も出るやろ。
極端な話、担保割れしとっても預金に数千万入れたから、オーバーローンや!とかは良く聞く話や。




65: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 09:52:12.42 ID:ijUljPTp.net
今でも中古は担保評価が悪いとフルは出ないよ。
中古と新築ごちゃ混ぜで話されてもな




72: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 19:52:32.51 ID:ID:LF5YcML0.net
>>65
新築でも中古でも、担保割れしとっても、今なら融資は出るで。
そりゃ、個人資産も全くなかったり、一族資産もないとかなら、
ノンバンクみたいなとこ使わんといかんかもしれんけど。
物件と属性の問題やないかな。




66: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 10:24:50.11 ID:???.net
なんだかんだ株やらやるより不動産投資がいいのは間違いない




73: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 19:56:18.10 ID:ID:LF5YcML0.net
>>66
ワイは株も肯定派やで。
分散投資はいいことや。
富裕層はみんなやってることやで。
株、債権、REIT、金など、長期でやるには選択肢としてありやろ。

500万を1年で1000万にしようとか思うと、破滅するんやないやろか。




67: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 16:32:19.71 ID:x50wAcfr.net
中国人は相変わらず買ってる?




74: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 20:04:16.97 ID:ID:LF5YcML0.net
>>67
良い質問やー。嬉しい。
外国人の不動産買いについては、別スレ立てて書けるくらい。

今は新築マンションはそこまで買ってないと思う。
3年前とかは、うちの新築マンションでもワンフロア買うとかいう富豪がいてビビった。
小さな区分をチラホラ買う人はいるけどね。大局に影響与えるほどでもない。

もう、今はオリンピック相場織り込み済みで、天井相場やね。日本全国的に販売数も落ちたし。
今から土地仕込んでタワマン建てようにも、5年前後くらいやろうから、オリンピック終わるしね。
3年前買った人、今売ってるよ。

彼らは、アパートはあんま買わんよ。
その代わり、今ホテル買ってる。ラブホもバンバン売れる。
渋谷の円山町らへんも、結構外人オーナーになったホテル多いよ。
中国人に限らず、外国人がビジホだけでなく、旅館買うこともあるね。




68: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 16:50:19.47 ID:???.net
猛虎弁やめろ




69: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 17:01:36.41 ID:???.net
猛虎弁はともかく、めっちゃええこと言うてるやんけ
ここ半年ぐらいでようやく若干の割りと弱気物件とアホの強気のまま物件と分かれて来た感じがあるけど
総合的に見てまだまだとても買い時やないなと思って見とるだけやわ
築7年で新築時x1.5倍で売り出しとかアホみたいなのとか全員さっさと死に絶えたらええのに




75: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 20:10:36.04 ID:ID:LF5YcML0.net
>>69
ありがとう、ありがとう。ホンマありがとう。
スレ立て初めてやし、何言われるか怖かったから救われるわ。

本島仰る通りなんやけど、この相場も悪いことだらけではないのよ。
それは、ギリギリのところで助かってる人もいることやね。

2014年とかにS銀行とか、どうしようもない立地の新築木造とか建てた人が、
痛い目を見て売却をするけど、なんとか死なない水準で売れることや。

そこで高値売りできたとか増長するアホは知らんけども、
失敗してそれを糧にした投資家は強くなってる人多いと思う。

そういう人って失敗してるから、次はそうならないような基準を作るわな。
で、結果今の相場は待ちの相場と知る、みたいな。




70: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 19:47:20.70 ID:9yoFLQzc.net
都内に数棟持っているけど確かに此処6年くらいで当時よりも1.5倍程度
に高騰してますね。全部売って隠居するか考え中です。




76: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 20:14:47.33 ID:ID:LF5YcML0.net
>>70
ワイより上のステージにいる投資家さん。こんばんは。
オススメは、全部とは言わないまでも売り、2〜3億くらい現金もっとくことやね。

そんだけ現金ありゃ、現物投資で利回り4%くらいの商品で回してもええし、
それ担保にしながらイザいい物件出た時に、すぐガツンと融資引けるやろうし。

個人的には、現金3億あれば下手なことしない限り3代は安定で行けると思うわ。




77: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 20:27:24.74 ID:9yoFLQzc.net
>>76
返信ありがとうございます。
全部売るのは現金は残るけど、社会との接点が無くなっちゃうんで
ちょっと考え中です。現金化した分はもう収益物件は買いません。
NET利回りだけを考えたらそれこそドコモ株とかの方が良いと考え
まています。




78: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 20:34:21.66 ID:ID:LF5YcML0.net
>>77
うんうん、買って相場から退場も素晴らしいことやね。
ワイも、気軽にフラフラいられるようになりたいやで。
具体的な株の銘柄は言わんが、欲しい金額とリスクとを天秤にすれば何やってもええと思うよ。

今は、リスクリターンの構図を間違えて投資する人多いからね。
気をつけてな。




81: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 20:45:49.08 ID:9yoFLQzc.net
>>78
私の場合最高時に100億円くらい不動産資産がありましたが、なんだかんだで1/4位
に減らしましたので勝って撤退とは言えないのですが、それでも今の相場は異常な高値
だと思います。株も相当弄りまして数億円儲けたこともありましたが、精神的に辛く
夜眠られなくなるので止めました。ただ利回りが高い現物株は保有しています。株は
分離課税と言うのも良いと思います。




87: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:12:06.53 ID:ID:LF5YcML0.net
>>81
それだけ減るとなると相続対策失敗か、
新規事業などでの失敗としか思えない。
そういう地主さん結構おるでな。

人生10回くらい余裕なお金あるのに、夜眠れないほどというのは、
もはや投資向いてないのかもわからんね。
ほぼ絶対元本減らないけど利回り1〜2%の投資と、
中リスクで4〜5%の投資と、
高リスクで10%前後の投資と、
安全6:中リスク3:高リスク1くらいで回すパターン多いよね。
超富裕層は。

あと、不動産資産だけやと、実はそんなにお金持ち感ないのもつらいところやね。




96: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:34:45.58 ID:9yoFLQzc.net
>>87
ご指摘の通り父が祖母の相続対策を銀行の言われるままにしていて、、、
対策というか今検証すればほぼ騙されてたんですが、私は当時関知して無
かったので、ある日突然20億円年内に払って下さい(笑 って感じでした。

株と言うか指数先物を弄っていたので、最初の内は遊びで数百万の証拠金
で売買していましたが、そのうち深みにはまり建玉が大きくなり、朝目が
覚めると5000万損失とかが有りまして、家族に怒られ止めました。

ご存じかも知れませんが、過去10年の利回り平均で4.5%の200%レ
バレッジと言う金融商品を持っています、正直これだけで生活費には全く
困らないのですが、ご指摘の通り資産総額から考えると金持感は全く無い
ですね。小遣いよりも納税額の方が多いというのも日本はおかしいと思い
ます。




80: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 20:45:15.52 ID:???.net
なんかビジニュー板とかでマンション買えば高く売れるからほぼタダで買うようなもんやで
みたいなこと言うてるのおるけど
賃料上がってへんのにどうやったら物件価格これ以上上げられるんや?
と、普通に考えたらわかるやんね




86: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:04:41.24 ID:ID:LF5YcML0.net
>>80
家賃の値段と分マンの値段にはあんま相関関係ないと思うな。
何より、家賃は硬直性あるから、動きにくいし。
例えば、リーマンの時でも家賃がいきなり半額とかならんかったやろ。
売買は全然半額とかあったけどな。

マンションの値段が上がるのは、何パターンあって、
一つはガチに稀少で価値のある立地だから。
御茶ノ水のワテラスとか、いい例やな。
あないな立地で大きな土地でマンションって、恐らくワイらが生きてるうちは出んやろうし。

あとは、都有地の定期借地+住宅供給促進マンションなどで、
土地代がかからないもの。
シティータワー品川とかやな。
あれも、販売時は80?3000万くらいだったのが、今6500万とかで売っとるで。

それ以外にもデベの販売企画がアホってのもあると思うわ。
青田売りしたいデベとかは、価格設定甘かったりするから尚更やな。

でも、これからはそんな簡単な相場ではなくなるで。
そもそも、住宅ローン使う時点で投資家にとってはリスクやと、ワイは思う。




92: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:24:20.96 ID:???.net
>>86
シティタワー品川で見てみたけど
25万x12ヶ月 300万/年
年300万しか取れん物件が6500万って買う価値なくね?
実需ならともかく、こんなんやっぱ3000万ぐらいが妥当やと思うで




94: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:33:50.65 ID:ID:LF5YcML0.net
>>92
CT品川も、ワテラスも、値上がりを見込むマンションは全て実需売りよ。
賃貸で回すことなんて、考えたらあかんで。

都心区分を普通に仕入れてガチで賃貸して、CF出そうなんて、お笑いよ。




97: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:36:01.92 ID:???.net
>>94
そうは言うても25万とか30万ぐらいで賃貸募集しまくっとるで?




101: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:43:49.17 ID:ID:LF5YcML0.net
>>97
何で賃貸出してると思う?
あそこは巨大タワーにもかかわらず坪100万とかやったから、
超競争高くて、当たったら儲けもんくらいのマンションやったんや。

そもそも、都の住宅供給施策に伴う販売やから、高級感などはない。
あのグレードもタワマンにはそぐわない安っぽさなんや。

この立地でタワマンなら、3000万は破格に安い。
そのあとは賃貸に出しても利回り10%回るし、
販売すれば周辺マンションが坪300万とかのところ、安全見ても坪200万は付くから、
利益が約束されたマンションやったんやな。

賃貸投資って目線ではないから、ここではスレチかもしらんな。すまん。




108: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:58:06.66 ID:???.net
>>101
3000万やったらええと思うんよ
それを6500万で売り出しとるのはさっぱりわからんというか
表面利回り5%切っとるやんか

まあ値段がそんなに下がらんのやったら5%でもずっと回しといたら
ええという考えもあるかしらんけど、6500万でずっとこの先売れるとは
到底思わんのよなあ




119: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:19:05.72 ID:ID:LF5YcML0.net
表面的な相場だけを比べてないっていう点で、>>108ニキはええ考え方やね。




122: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:26:21.98 ID:???.net
>>119
近いところが9000万で売っとるから6500万でも安いやんけパクーって行ってしまうのか
ある意味すごいな。真似できん。まあ自分にカネがないだけとも言えるんやろうが
やっぱバブルやなーと思うわ

名古屋でも7年前に2300万、5900万で売り出してた野村系のマンション、現在2980万と6980万
で売り出ししとるわ
どうせ成約価格はもっと下がると思うけど、それにしてもと思うわ




129: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:39:42.76 ID:ID:LF5YcML0.net
>>122
せやせや。
にしても、名古屋はおとなしいな。
そんなんじゃ大した利益無いやろ。
傷なく売却できるだけ、まだマシかもしれんやな。




132: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:42:28.27 ID:???.net
>>129
6000万とかでマンション買って、20年で2500万になってもうたとか
そんなのばっか見てきてるから、7年住んで買った時より高く売れる
という感覚がまるで持てないんよなあ・・・




140: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:59:29.46 ID:ID:LF5YcML0.net
>>132
それが普通やで。
一部の、山手線直結マンションとか、
オリンピック競技場隣タワマンとか、
超由緒正しい立地のマンションとかが異常なだけや。

その感覚で、住宅を金に換えようなどと考えず、
住みたいところという目線で選んでくださいやで。




82: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 20:52:38.70 ID:Skj0o7UC.net
隣地買う相談した野郎す。
うちは20億届かんくらいしかない
一部売ろうか思ってたけど
まだまだ張ることにするわ。
100億目標に頑張りますわ。




83: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 20:56:36.19 ID:Skj0o7UC.net
こっから5倍にはどうやればいい?
株為替商品商売なんでもわかるけど
とりあえず不動産で。




88: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:15:33.24 ID:ID:LF5YcML0.net
>>83 野郎氏
何年で5倍目指すかによるんちゃうかな。

あと、純資産で100億なのか、融資受けてでも100億分買えばいいのか、
現金でも何十億か持ちながらの100億なのかで、道筋は全然違うやで。

それだけあれば、危ない橋渡ればいけないこともないと思うわ。




84: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:00:45.13 ID:???.net
桁2個ぐらい違わないか・・・?




90: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:18:30.54 ID:ID:LF5YcML0.net
>>84
不動産の世界では、なくはないやで。
サラリーマン大家なら100万でもヒーヒー言うやろうけど、
本来不動産ってそういう人がやるようにはできとらんからね。

富裕層が資産守りながら増やすようなもんですわ。




85: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:01:33.55 ID:67CdKsxh.net
銀行融資が厳しいとは不動産会社からは聞いておりましたが
いよいよ本格的に絞りはじめた感じですか?金融庁から銀行に
通達でもやはりあったのですかねー?




91: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:21:44.24 ID:ID:LF5YcML0.net
>>85
うん、確実に来とるよ。
今活発なのは、BayFMスポンサーの某銀行と、韓国系のあの銀行くらいちゃうかな。

融資エリアを絞る、フルローンをやめる、
属性を絞る、などなど色々と出て来とるよ。

結構、新築販売系の業者は在庫抱えて苦しんでるとこも多いな。




89: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:17:17.22 ID:NdoOfdbP.net
都心から東京郊外に資金動きはじめてる気がするわ、都心に電車で30から1時間圏内。まだまだバブル初動だよ。




93: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:32:09.55 ID:ID:LF5YcML0.net
>>89
収益用不動産で言えば、それはとっくの昔に来とる。
都心で利回りでえへんから、周りで買うわー、的な。
でも、その周辺地域も供給過剰で、というか業者が相場を吊り上げすぎたせいで大変なことになっとるな。

あとはね、本当は戸建にするような土地も無理矢理アパートにしてるのも問題よ。
その方が高く売れるから、地元の戸建業者がアパートやってるみたいなこともあるやで。
それが相場高騰を一層加速させてると思うわ




95: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:33:51.60 ID:???.net
大東建託のことか
シノケンのことか




98: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:36:35.26 ID:ID:LF5YcML0.net
>>95
あんま名前出したらあかんな。
コメントできんからな。
色々書きたいんやけどね。

でも、ハーモニーとか言ってるところは、
計算したらCF率1%切ってワロタわ。




99: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:40:42.62 ID:Skj0o7UC.net

イメージとしては
現金は1億くらいで
株為替商品先物のどれか一つ
テーマに1億を年10パーセント
くらいで廻して
不動産純資産10億借り入れ10億
を表面10パーセント
レバレッジで20パーセントくらい
あとは自宅等利回り無いやつが
5億くらいなんやがこのままやと
10年で30億くらいにしかならん
もっと借り入れしたらええんかのー




103: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:49:09.83 ID:ID:LF5YcML0.net
>>99 野郎氏
そういう目線では、仰る通りあまり増えんね。
地主がやるような儲け方やな。ワイはそれでもええと思うけど。
それが不動産投資の本当の姿やと思うし。

100億目指すんなら、インカムやなくてキャピタルの目線持たなあかんよ。
現金10億調達できるニキなら、それを2倍3倍にするのは結構簡単にできるで。
普通の人が取れないリスクとれるんやから、リターンも大きいで。




100: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:41:50.91 ID:???.net
1億円出させて年100万かいな
産業用太陽光発電所の方が圧倒的にマシなんちゃうの




105: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:52:23.40 ID:ID:LF5YcML0.net
>>100
ホンマですよ。買取価格が20円台になってるけども、
そんなアパートやるなら太陽光の方がよっぽどマシや。

でも、太陽光も今は旨味少ないよな。
ワイが後5年早く生まれてたら、40円台の時に買いまくって、
今売りまくっとったわ。




104: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:51:53.06 ID:67CdKsxh.net
ココのスレはリアルな情報満載でためになりますね^^
ちなみに私は横浜に住んでますが、ここ2年くらい新築アパートが
投資目的で建築されて、明らかに供給過剰です。あーいう無計画な
土地活用はホントやめて頂きたいものです。おかげで私が保有している
築15年の木造アパートにも空室出てます・・・orz




111: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:06:18.02 ID:ID:LF5YcML0.net
>>104
ほぼ全レスしとる甲斐があります。
ここ見とるニキの質問で、このスレの情報が充実すれば、ワイも嬉しいやで。

横浜はホンマ酷い。
だって、一つの販売業者が横浜の転入者数以上の戸数供給しとるんやで。
絶対破たんするわ、そんなもん。と思った。

ワイも横浜に持っとったけど、売ったわ。
勝ったニキには申し訳ないけど、15%で仕入れて8%で売ったやで。




106: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:52:28.12 ID:Skj0o7UC.net
それどうやるんや。
さし触りない感じでヒントくれや。




115: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:14:19.47 ID:ID:LF5YcML0.net
>>106 野郎氏
転売は宅建免許必要になっちゃったりするけど、そこでしょ。
もしくは金主。
開発案件とか、半年抱えて資金150%になるとか結構あるやろ。
怪しいのも多いから、それは信頼できるパートナーとやらんとあかんけどね。
ワイも今少し抱えてるよ。

太陽光は、まだもう少し持っててもええと思うけどね。
インカム型の物件を売却する時は、年間税前CFの5年以上の売却益を取れるか、
を基準に考えたらええんちゃうかな。
ワイは10倍を目線にしとるけど。




107: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 21:55:55.16 ID:Skj0o7UC.net
太陽光も一番ええ時に建てとるで。
キャッシュオンキャッシュで
年利100パーセントくらい
出したカネはその年に回収
借り入れもそろそろ回収するくらいや。
もう売った方がええんか?




109: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:00:25.84 ID:???.net
太陽光やと4年前にやっとったらあと4年もすれば完全にペイできてるんちゃう
ほんまやっとけばよかったで、したり顔で「そんなもん火事起こして終わりやで」
とか抜かしたハゲ思い出してムカついたわ




121: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:23:13.83 ID:ID:LF5YcML0.net
>>109
4年前やったら、良かったね。ホンマに。
国の庇護があるから、そこで当面のインカムを得ながら、
決定的な設備更新とか問題が起きる前に、周りの相場を見て売るか、
設備更新して持ち続けるか、とかどちらにしても勝てるから、良い商品だったよ。




124: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:29:16.04 ID:???.net
>>121
2年ぐらい前にもう一度今度は地元の銀行経由で業者と知り合ったんやけど
もう円安すぎて設備が高くなってた。やっぱ早いうちにサッとやれる人はつえーわ




134: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:44:33.27 ID:ID:LF5YcML0.net
>>124
規模にもよるけど、太陽光は今表面10%で、
機械代など大規模修理込で8%回れば、ガンガン売れてるんちゃうかな。
円安がー、とか言い訳で、売れる利回りまで釣り上げられてるとしか思えんな。




137: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:48:02.23 ID:???.net
>>134
>売れる利回りまで釣り上げられてる

それw
結局、売電価格がぐうの音も出ないほど下げられたらさすがに言い逃れできんようになってきて
今度は「過積載」とかいう最悪イメージの単語をなぜか猛プッシュしてて笑った
太陽光発電が儲けられるかどうかは別として、関連業者の胡散臭さは半端ないw




146: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 23:14:57.28 ID:ID:LF5YcML0.net
>>137
いいこと書いてくれた。
太陽光も、不動産業者も、結局これよ。

売れる商品を、売れる相場の値段に釣り上げて売るのよ。
収益不動産で言えば、今の相場はざっくり、
ス◎ガとか、金利高い金融機関で融資組んでも、税引前CFで1.5%出るかどうか。

利回り目線というより、上記のCFの方が大事と思う。
せやから、地方で8%の築浅RCとかも、地銀融資で利息1%でつくなら、
バンバン売れとるよ。

5年前は10%超えるのが普通の立地だとしてもね。
太陽光も、中古やなんかは完全に同じ流れ。
ファンドの仕入れ目線もあると思う。

相場の裏をどうかけるか、そうしないと成功はないやろね。




117: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:15:48.84 ID:NdoOfdbP.net
マイナス金利のうちは安泰だろ、それより供給多加になってきてるから物件厳選に細心の注意だね。




127: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:36:46.34 ID:ID:LF5YcML0.net
>>117
もし、不動産への融資が安泰と言っているなら、それは気を付けたほうがええで。
金融庁も日銀も、警鐘鳴らしとるよ。
2015年後半から、収益不動産への融資額がバブル期超え!みたいに騒いでたのに、
2016年はその2015年をあっさり超えて来たからな。
しかも、他の分野はあまり伸びてへんし、収益不動産ばかりや。
そりゃ、やりすぎと思われるやろ。

物件厳選は禿げ上がるほど同意する。
そこが全てよね、ホンマ。




123: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:27:49.88 ID:Skj0o7UC.net
せやな。やっぱり裁判所絡みか。
開発案件てのは早い話が地上げの事け?




126: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:33:45.64 ID:???.net
競売は流動性の低い物件がたまたま欲しいとかでないと魅力がないよね。
会社の近くの、郊外の築浅戸立てとか。




136: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:48:01.53 ID:ID:LF5YcML0.net
>>126
競売は、実はあまりいい印象無いんや。
今は素人がガンガン入って来とるから、全然思ったようにできひん言う業者多いな。

田舎戸建は、実は面白い商品かもしれんよな。仕入れが300万で、家賃5〜6万取れたりもざらやもんな。
修繕費高いから、長く入ってもらわなペイせんけど。




128: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:38:10.51 ID:???.net
明らかに割安やんみたいな物件が表に出ると即蒸発するね
1年ぐらい前の話やけど、なかなかの繁華街でなかなかの建物がちょっと「えっ」て思うぐらいの
値段で出てたんやけど、2日3日ぐらいで消えた
それから4ヶ月ぐらい後、外壁塗装だけを終えたその物件がマジで倍の価格つけて売りに出されてた
マジで倍だったので本当にびびった
当然売れず、数ヶ月前に見た時はいっちばん最初の割安価格の1.3倍ぐらいに落ち着いてた

表に出ない段階の情報を得られて買える人らが羨ましいわ




139: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:57:19.62 ID:ID:LF5YcML0.net
>>128
ホンマ、ホンマですよ。
瞬間蒸発ですよ。
今この瞬間に買付入れろとか、お前ふざけんなっていう、そんな感じですわな。

結果的に、その物件は修繕費いれて、
元の価格の30%アップだと、割に合わんかもしれんね。

表に出ない段階の情報とかは、人間関係やろ。
業者のことについて書いたろかな。

よく、業者100社訪問しろとか、こういうアピール用紙持って行けとか、
希望と自己資金を書いた紙を渡せとか、そんなんコスパに合わんで。

それだけやと、結局「買えるカモに売れる物件売ったろ」としかならんやで。
不動産営業マンは、ホンマ現金な商売や。
どんなにいい接客しようが、売らんと戦犯扱いやもん。

それより、非公開の美味しい情報はどういうところから出て、
それがどう伝わって、どのように売れるかを考えた方がええよね。




135: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 22:44:39.29 ID:???.net
不動産投資って結局「税金との戦い」みたいなとこないの?




143: 名無しのスコールさん 2017/01/30(月) 23:09:25.95 ID:ID:LF5YcML0.net
>>135
おっ、良い質問頂きました。

税金は切っても切り離せんよな。
行きつくところ行けばタックスヘイブンになるし、
国内でうまくやるんなら、やってる人でも○○法人とかを使うくらいが最上級やないやろか。

不動産投資をサラリーマンでやるなら、
資産管理法人で償却を考えながら物件のポートフォリオ構築するくらいでええと思う。
逆に、変なことやり過ぎると、国税に目つけられるから、それだけはあかんよ。

無理せず、払うところはしっかり払い、
払わんでええところは節税するようにするんやで。

少しでも税金払いたくないニキは、ロスとかハリウッドの木造でも買えばええんちゃうか。




147: 名無しのスコールさん 2017/01/31(火) 00:55:19.48 ID:???.net
富裕層になるのは経済的時間的に自由になるためだから俺はそこそこでいい




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    • 1. 雨も滴る良い名無し
    • 2017年02月27日 20:43
    • ID:Nq9zLQQu0
    • 最後まで読んだわ
      わいもこのスレで相談したかった
      去年一棟売ったとこやし

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